El Partido de Mar Chiquita reúne condiciones excepcionales para convertirse en uno de los distritos con mayor proyección de la costa bonaerense. Una reserva natural reconocida por la UNESCO, extensas playas aún no saturadas, un interior rural productivo y localidades con identidad propia conforman un territorio de alto valor ambiental, turístico y económico.

Sin embargo, ese potencial convive desde hace años con una dinámica de gestión cuestionada y con un modelo de crecimiento territorial dominado por la valorización del suelo y la renta inmobiliaria.

Lejos de consolidar una planificación integral que articule la costa con las localidades mediterráneas, el desarrollo del distrito quedó en gran medida librado a la lógica del mercado.

El resultado es un crecimiento fragmentado, con déficits persistentes de infraestructura, servicios públicos tensionados y una economía local que continúa dependiendo de la estacionalidad, sin generar cadenas de valor sostenidas ni empleo de calidad durante todo el año.

En ese contexto, el avance de barrios privados y mega desarrollos inmobiliarios se transformó en uno de los fenómenos más visibles del último tiempo. Proyectos de gran escala, como el reciente emprendimiento Tipantu, volvieron a poner en el centro del debate el mecanismo de la plusvalía urbana.

Por normativa, cada urbanización de estas características debe abonar una compensación económica al municipio por la valorización extraordinaria que genera sobre el territorio, una herramienta pensada para redistribuir parte de esa renta en beneficio de la comunidad.

Según documentación administrativa en análisis, las plusvalías asociadas a este tipo de desarrollos pueden oscilar entre 500 mil y 2 millones de dólares por proyecto, dependiendo de su escala, ubicación e impacto urbano.

La discusión pública se intensificó tras una publicación del periodista Carlos Walker en la red social X, donde, al referirse a un nuevo expediente municipal incorporado recientemente, mencionó a Benito, Bochichio y Ceuninck como parte de una línea de gestión que, según planteó, debería ser objeto de mayor escrutinio.

El posteo circuló con fuerza entre sectores críticos de la administración local y reavivó el debate sobre la transparencia en la gestión del suelo, la asignación de plusvalías y la relación entre actores políticos y desarrollos inmobiliarios.

Desde esos sectores advierten que, en algunos casos, los montos que deberían ingresar al municipio por plusvalía no habrían sido canalizados mediante mecanismos institucionales claros, ni reflejados de manera transparente en las arcas públicas.

Si bien no existe hasta el momento una sentencia judicial ni una resolución oficial que confirme estas irregularidades, la controversia ya se instaló en la opinión pública y dejó expuestas debilidades en los sistemas de control y rendición de cuentas.

Mientras el negocio inmobiliario consolida ganancias millonarias, el Estado local no logra traducir ese crecimiento en mejoras estructurales visibles: ni en infraestructura, ni en servicios, ni en políticas de acceso al suelo o protección ambiental.

La plusvalía, concebida como una herramienta central de ordenamiento territorial y justicia urbana, aparece diluida en un esquema donde los beneficios se concentran y los costos se socializan.

Mar Chiquita todavía está a tiempo de corregir el rumbo. Tiene recursos, territorio y capital humano para construir un modelo de desarrollo sostenible, integrado y transparente.

Pero para que eso ocurra será necesario recuperar la capacidad de planificación del Estado, transparentar los mecanismos de captura de renta urbana y establecer límites claros al avance del negocio del suelo sobre el interés público. De lo contrario, el riesgo es que el distrito continúe creciendo en valor económico mientras pierde, de forma silenciosa pero definitiva, su capital ambiental, social y estratégico.